METROPOLIE PRZYSZŁOŚCI

Kraków – hub innowacji i inwestycji

Unikatowe położenie oraz bogactwo historyczne Krakowa sprawiają, że miasto uznawane jest za turystyczną perłę i wizytówkę Polski. Jednak potencjał Krakowa warto oceniać nie tylko przez pryzmat tej kulturowej spuścizny. Dawna stolica stanowi kluczowy ośrodek gospodarczy województwa małopolskiego i odpowiada za 3,4 proc. PKB całego kraju. W połączeniu z innowacyjnym i dobrze rozwiniętym rynkiem usług biznesowych, zatrudniającym ponad 97 tys. pracowników, czyni to Kraków niezwykle atrakcyjnym miejscem dla inwestorów i przedsiębiorców z całego świata.

Rynek nieruchomości Krakowa znajduje się na zaawansowanym etapie rozwoju, zwłaszcza w sektorze podaży i dostępności atrakcyjnej powierzchni biurowej. Swoista synergia między rynkiem biznesowym, kulturą i turystyką tworzy w tym miejscu unikatową propozycję dla inwestorów i stymuluje rozwój zarówno rozbudowanych centrów usług, jak i np. inwestycji hotelowych. Nietypowe dla wielu polskich metropolii rozproszenie lokalizacji, w przypadku którego nie sposób jednoznacznie rozróżnić dzielnice typowo mieszkaniowe lub biurowe, w przypadku Krakowa działa na korzyść miasta i jego mieszkańców. Taka struktura urbanistyczna sprzyja integracji życia zawodowego i prywatnego.

Nowoczesna infrastruktura motorem rozwoju dla rynku nieruchomości
Na dynamikę lokalnego rynku nieruchomości bezpośredni wpływ ma rozwój infrastruktury komunikacyjnej. Najważniejszym projektem, który znacząco poprawił komfort przemieszczania się po mieście, jest rozbudowa Krakowskiego Szybkiego Tramwaju. Realizacja kolejnych Kredyt 2% wyraźnie podgrzał rynek i doprowadził do znaczących wzrostów cen. Mimo że obecnie sektor mieszkaniowy w Krakowie znajduje się w okresie stabilizacji, brakuje sygnałów wskazujących na możliwość spadku cen transakcyjnych, co może mieć związek z oczekiwaniem na kolejne zapowiadane już programy wsparcia rządowego. Na dynamikę krakowskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływa dodatkowo rozwój sektora mieszkań na wynajem, zwłaszcza w koncepcji PRS (private rented sector).

Rozproszenie krakowskiego rynku mieszkaniowego przekłada się na elastyczność wyboru dla potencjalnych nabywców i najemców, oferując szeroki wachlarz lokalizacji odpowiadających różnorodnym potrzebom. Najdroższe dzielnice, te blisko centrum, z doskonałą infrastrukturą i komunikacją, notują ceny wahające się między 16 000 zł a 19 000 zł za mkw. W najtańszych dzielnicach cena za metr kwadratowy oscyluje natomiast wokół kwoty 12 500 zł.

Synergia historii i nowoczesności
Fakt, że w Krakowie większość gruntów należy do prywatnych właścicieli i inwestorów, tłumaczy, dlaczego nie doszło tu do tak dużej skali rewitalizacji i realizacji projektów mixed-use, jak ma to miejsce np. w Warszawie. Szczególnie w ścisłym centrum Krakowa i na Kazimierzu rewitalizowane kamienice mieszają się z nowymi inwestycjami hotelowymi. Tworzy to wyjątkowy krajobraz miejski, w którym innowacje i historia przenikają się wzajemnie, a niepowtarzalny charakter Krakowa nieustannie ewoluuje, zachowując przy tym swoją autentyczność i ducha miejsca.

Jedyny zrealizowany do tej pory obiekt o charakterze mixed-use to projekt Fabryczna City, który wyrósł na fundamentach dawnej fabryki wódki. Obecnie jest to efektowna przestrzeń łącząca w sobie funkcje gastronomiczne, hotelowe, biurowe i mieszkaniowe. Kolejnym obiektem tego typu w Krakowie będzie projekt WITA, planowany przez Echo Investment i Archicom, przy ul. Wita Stwosza. Dzięki swojej atrakcyjnej lokalizacji oraz ofercie obejmującej mieszkania, przestrzenie biurowe oraz usługowe doskonale wpisze się on w zastaną tkankę miejską. Jego koncepcja zakłada stworzenie wyjątkowego miejsca, w którym ludzie będą mieszkać, pracować i spędzać czas, korzystając z szerokiego wachlarza usług kulinarnych i eventowych, a także z zielonych terenów rekreacyjnych.

Rynek biurowy – tu rozwija się biznes
Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości biurowych w Krakowie jest odzwierciedleniem stabilnego wzrostu gospodarczego miasta. Centrum pozostaje najbardziej pożądaną lokalizacją dla najemców, czego dowodem jest niska stopa pustostanów w tej lokalizacji. Różnorodność oferowanych przestrzeni biurowych w Krakowie umożliwia najemcom elastyczne podejście do najmu – dostępne są opcje krótko-, jak i długoterminowe, a także biura serwisowane.

Całkowita podaż powierzchni biurowej w Krakowie na koniec 2023 r. wynosiła 1,81 mln mkw., z czego 97 200 mkw. stanowiła nowa podaż, co niezmiennie stawia Kraków na pierwszym miejscu pośród miast regionalnych w Polsce pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej.

Rozwój nowych projektów musi jednak iść w parze z analizą rynkowych trendów oraz oczekiwań najemców. Strategie te powinny być skupione na dostosowaniu się do ewoluującego rynku pracy, gdzie elastyczność i jakość środowiska pracy stają się kluczowymi elementami przyciągającymi najemców. Rynkowa odpowiedź na te zmieniające odcinków znacząco przyczynia się do zwiększenia atrakcyjności lokalizacji w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Obecnie trwa budowa kolejnego etapu KST, co w połączeniu z innymi dużymi projektami infrastrukturalnymi, takimi jak zakończona już budowa Trasy Łagiewnickiej, Trasy Wolbromskiej czy rozbudowa al. 29 Listopada, znacząco ułatwi przemieszczanie się po mieście.

Krakowska komunikacja miejska, zapewniająca codziennie około miliona przewozów i obsługująca rocznie 375 mln podróżujących, uchodzi za jedną z najnowocześniejszych w kraju. Obejmuje flotę ponad 640 niskopodłogowych i klimatyzowanych autobusów, w tym 121 elektrycznych, oraz ponad 360 tramwajów. Rozwój infrastruktury transportowej nie tylko zwiększa komfort życia mieszkańców, ale też bezpośrednio wpływa na wartość rynkową nieruchomości położonych w pobliżu przystanków komunikacji miejskiej. Już teraz rozwój KST przyciąga nowe inwestycje biurowe, tworzące w jego okolicy huby biznesowe.

Mieszkania w Krakowie – rekordy cenowe i chwilowa stabilizacja popytu
Dynamiczny i bijący rekordy cenowe rynek nieruchomości mieszkaniowych nie wykazuje w tej chwili tendencji do trwałego spowolnienia. Z danych opublikowanych przez Urząd Miasta Krakowa w październiku 2023 r. wynika, że liczba mieszkań oddanych do użytku w 2022 r. osiągnęła poziom 10 783 szt., ze średnią powierzchnią nowego mieszkania wynoszącą 61,6 mkw. Program Bezpieczny Kredyt 2% wyraźnie podgrzał rynek i doprowadził do znaczących wzrostów cen. Mimo że obecnie sektor mieszkaniowy w Krakowie znajduje się w okresie stabilizacji, brakuje sygnałów wskazujących na możliwość spadku cen transakcyjnych, co może mieć związek z oczekiwaniem na kolejne zapowiadane już programy wsparcia rządowego. Na dynamikę krakowskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływa dodatkowo rozwój sektora mieszkań na wynajem, zwłaszcza w koncepcji PRS (private rented sector).

Rozproszenie krakowskiego rynku mieszkaniowego przekłada się na elastyczność wyboru dla potencjalnych nabywców i najemców, oferując szeroki wachlarz lokalizacji odpowiadających różnorodnym potrzebom. Najdroższe dzielnice, te blisko centrum, z doskonałą infrastrukturą i komunikacją, notują ceny wahające się między 16 000 zł a 19 000 zł za mkw. W najtańszych dzielnicach cena za metr kwadratowy oscyluje natomiast wokół kwoty 12 500 zł.

Synergia historii i nowoczesności
Fakt, że w Krakowie większość gruntów należy do prywatnych właścicieli i inwestorów, tłumaczy, dlaczego nie doszło tu do tak dużej skali rewitalizacji i realizacji projektów mixed-use, jak ma to miejsce np. w Warszawie. Szczególnie w ścisłym centrum Krakowa i na Kazimierzu rewitalizowane kamienice mieszają się z nowymi inwestycjami hotelowymi. Tworzy to wyjątkowy krajobraz miejski, w którym innowacje i historia przenikają się wzajemnie, a niepowtarzalny charakter Krakowa nieustannie ewoluuje, zachowując przy tym swoją autentyczność i ducha miejsca.

Jedyny zrealizowany do tej pory obiekt o charakterze mixed-use to projekt Fabryczna City, który wyrósł na fundamentach dawnej fabryki wódki. Obecnie jest to efektowna przestrzeń łącząca w sobie funkcje gastronomiczne, hotelowe, biurowe i mieszkaniowe. Kolejnym obiektem tego typu w Krakowie będzie projekt WITA, planowany przez Echo Investment i Archicom, przy ul. Wita Stwosza. Dzięki swojej atrakcyjnej lokalizacji oraz ofercie obejmującej mieszkania, przestrzenie biurowe oraz usługowe doskonale wpisze się on w zastaną tkankę miejską. Jego koncepcja zakłada stworzenie wyjątkowego miejsca, w którym ludzie będą mieszkać, pracować i spędzać czas, korzystając z szerokiego wachlarza usług kulinarnych i eventowych, a także z zielonych terenów rekreacyjnych.

Rynek biurowy – tu rozwija się biznes
Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości biurowych w Krakowie jest odzwierciedleniem stabilnego wzrostu gospodarczego miasta. Centrum pozostaje najbardziej pożądaną lokalizacją dla najemców, czego dowodem jest niska stopa pustostanów w tej lokalizacji. Różnorodność oferowanych przestrzeni biurowych w Krakowie umożliwia najemcom elastyczne podejście do najmu – dostępne są opcje krótko-, jak i długoterminowe, a także biura serwisowane.

Całkowita podaż powierzchni biurowej w Krakowie na koniec 2023 r. wynosiła 1,81 mln mkw., z czego 97 200 mkw. stanowiła nowa podaż, co niezmiennie stawia Kraków na pierwszym miejscu pośród miast regionalnych w Polsce pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej.

Rozwój nowych projektów musi jednak iść w parze z analizą rynkowych trendów oraz oczekiwań najemców. Strategie te powinny być skupione na dostosowaniu się do ewoluującego rynku pracy, gdzie elastyczność i jakość środowiska pracy stają się kluczowymi elementami przyciągającymi najemców. Rynkowa odpowiedź na te zmieniające się wymagania będzie miała decydujący wpływ na długoterminową żywotność inwestycji biurowych w Krakowie oraz na utrzymanie wizerunku miasta jako atrakcyjnego miejsca dla biznesu, z możliwością przyciągania międzynarodowych korporacji i wspierania lokalnych przedsiębiorstw w ich wzroście i rozwoju.

Rosnąca świadomość najemców wymusza modernizacje
W Krakowie, podobnie jak na innych rynkach, po pandemii COVID-19 nieuniknione było przedefiniowanie potrzeb najemców powierzchni biurowej. Wiele firm przeszło transformację cyfrową i zmieniło model pracy, w efekcie czego kluczową wartością stała się elastyczność przestrzeni. Do tego doszły wyzwania związane z rosnącymi cenami energii oraz opłatami eksploatacyjnymi. To wszystko przełożyło się na potrzebę optymalizacji zajmowanych powierzchni biurowych zgodnie z aktualnymi potrzebami firmy. Odzwierciedla to dość wysoki odsetek renegocjacji umów w całym wolumenie transakcji. Stosunkowo wysokie koszty wykończenia powierzchni w nowoczesnych budynkach powodują bowiem, że rearanżacja i optymalizacja istniejących przestrzeni często stają się równie opłacalne jak relokacja i konieczność adaptacji nieco mniejszego biura pod indywidualne potrzeby.

Krakowski rynek nieruchomości komercyjnych demonstruje zdolność do szybkiego dostosowywania się do zmieniających się warunków, wykazując się nie tylko elastycznością, ale również proaktywnym podejściem do tworzenia przestrzeni, które są przyjazne dla ludzi i środowiska. Nawet najstarsze budynki biurowe w mieście odnawiane są z uwzględnieniem wymogów prośrodowiskowych. Deweloperzy i właściciele nieruchomości aktywnie dążą do uzyskania dla nich zielonych certyfikatów oraz modernizują już istniejącą infrastrukturę, by sprostać nowym regulacjom i oczekiwaniom nowoczesnego najemcy. Warto też podkreślić, że w Krakowie przybywa biurowców z certyfikatami technologicznymi SmartScore i WiredScore. Potwierdzają one zaawansowanie technologiczne i cyfrowe nieruchomości, co włącza je do grona budynków smart, gotowych na wyzwania przyszłości. Obecnie takie certyfikaty posiadają Brain Park, należący do Echo Investment (WiredScore), oraz KREO (SmartScore), oddany przez Ghelamco.

Wykwalifikowani pracownicy magnesem dla inwestorów
Kraków ze swoją bogatą ofertą edukacyjną wyraźnie zaznacza swoją rolę również jako centrum akademickie i naukowe. 23 wyższe uczelnie każdego roku kształcą blisko 130 tys. studentów i wypuszczają na rynek ok. 32 tys. absolwentów. Przekłada się to na ciągłe dostarczanie pracodawcom wykwalifikowanej kadry, niezbędnej dla szybko rozwijających się branż, jak SSC (shared service center) i BPO (business process outsourcing), które od lat dynamicznie wzrastają w Krakowie, z roku na rok przyciągając nowych inwestorów. Krakowski zasób talentów, obejmujący zarówno osoby dopiero rozpoczynające swoją karierę, jak i te z wieloletnim doświadczeniem, to jeden z istotnych wyróżników miasta w skali kraju. Na dogodne warunki dla przedsiębiorstw technologicznych wpłynęło także powstanie pod koniec lat 90. Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Krakowskiego Parku Technologicznego.

Do galerii lub na osiedle
Krakowski rynek gastronomiczny od lat skupia się w trzech kluczowych dzielnicach: na Podgórzu, Kazimierzu oraz na Starym Mieście, oferując bogatą ofertę restauracji, barów i innowacyjnych konceptów.

Handel detaliczny ma w Krakowie swoją silną reprezentację przede wszystkim w postaci centrów i galerii handlowych, których w mieście działa aż 20. Dogodna lokalizacja i doskonale dobrane grono najemców Galerii Krakowskiej (łączy się z Dworcem Głównym) oraz Galerii Kazimierz skutecznie zaspokajają zapotrzebowanie konsumentów na przestrzeń zakupową w centrum miasta. Natomiast bardziej mobilni krakowianie chętnie korzystają z największego centrum handlowego w mieście – Bonarka City Center, jak również z oferty Galerii Bronowice. Łączne zasoby powierzchni handlowej w Krakowie wynoszą 630 000 mkw., co daje wskaźnik nasycenia na poziomie 560 mkw. na 1000 mieszkańców.

Podobnie jak w innych miastach Polski także w Krakowie przybywa parków handlowych, które w ostatnich latach cieszą się ogromną popularnością wśród deweloperów. W aglomeracji krakowskiej powstają one w dużej mierze na obrzeżach i przy drogach wylotowych z miasta. Ich udział w całym wolumenie powierzchni handlowej wynosi 12 proc.

Zauważalnym trendem i niemal standardem staje się przeznaczanie parterów budynków mieszkaniowych na lokale handlowo-usługowe. Wiąże się to z potrzebą lokalności, która wzmocniła się zwłaszcza w pandemii i została z nami do dziś. Możliwość zaspokojenia potrzeb w najbliższym otoczeniu powoduje, że osiedla mieszkaniowe stają się hubami, w których można pracować, zrobić zakupy, spotkać się ze znajomymi i skorzystać z usług salonu beauty czy placówki medycznej.

Magazyny poza miastem
Co ciekawe, miasto Kraków jest jednym z najmniejszych w Polsce rynków w kontekście podaży powierzchni magazynowych. Ze względu na brak wolnych gruntów rynek ten rozwija się poza granicami administracyjnymi, a najważniejszym ośrodkiem pod tym względem stała się w ostatnich latach Skawina. Z kolei krakowskie Rybitwy, które do niedawna uchodziły za tereny magazynowe, ze względu na dobrą lokalizację w stosunku do centrum miasta dynamicznie przekształcają się w kolejną dzielnicę mieszkaniową.

Kulturalne serce Polski
Szerokie spektrum możliwości kulturalnych i rozrywkowych to kolejny atut miasta Kraka, które zachęca do odwiedzin i zamieszkania w nim. Według danych Urzędu Miasta w 2022 r. Kraków odwiedziło 8,4 mln osób, z czego 500 tys. to turyści zagraniczni. Kluczowym ogniwem Graczyńskiłączącym dawną stolicę z resztą świata jest Międzynarodowy Port Lotniczy Kraków-Balice, z roczną liczbą pasażerów na poziomie 7 394 038 w roku 2022, w tym 6 925 001 w ruchu międzynarodowym.

Na atrakcyjność lokalizacji wśród turystów wpływa także działalność 47 publicznych instytucji, zapewniających mieszkańcom oraz gościom szeroki dostęp do kultury i sztuki. W kontekście oferty rozrywkowej Tauron Arena może równać się z ofertą stolicy. W 2022 r. masowe wydarzenia artystyczno-rozrywkowe zgromadziły w Krakowie imponującą liczbę 616 554 uczestników.

Rozwój i perspektywy na przyszłość
Mimo braku wolnych gruntów inwestycyjnych w centrum miasta Kraków wciąż rozwija się pod względem gospodarczym i urbanistycznym, szczególnie gdy przyjrzymy się dynamicznie zmieniającej się tkance miejskiej między rondami Mogilskim i Grzegórzeckim w kierunku al. Pokoju.

Ciekawe perspektywy ma przed sobą również północno-wschodnia część Krakowa, na czele z Nową Hutą, która przestała już być kojarzona jedynie ze swoją przemysłową przeszłością. Wraz z wymianą pokoleniową blakną dawne stereotypy, a lokalizacja ta odzyskuje pozytywny wizerunek. Układ dzielnicy w czasie jej powstawania inspirowany był rozwiązaniami urbanistycznymi Paryża, a jej architektura miała koncentrować się na zachęcaniu mieszkańców do spędzania wolnego czasu poza domem. Zielone aleje, rozległe obszary parkowe, a także dobra komunikacja z centrum miasta czynią z niej dogodne miejsce do życia. Ma to znaczenie szczególnie teraz, gdy najmniejszy nawet trawnik czy park kieszonkowy w mieście są na wagę złota. Nowa Huta oferuje dzisiejszym mieszkańcom wszystko, co niezbędne: od kulturalnych centrów po handlowe kompleksy, idealnie wpisując się w filozofię miasta 15–20-minutowego. W innych lokalizacjach na obrzeżach miasta Kraków dysponuje jeszcze terenami o dużym potencjale inwestycyjnym, jednakże pełna realizacja tego potencjału jest uzależniona od rozbudowy infrastruktury, a zwłaszcza od ukończenia północnej obwodnicy. Dopiero rozwój komunikacji miejskiej, sprawnie integrującej poszczególne dzielnice i umożliwiającej łatwy dostęp do różnych części miasta, umożliwi pełne wykorzystanie potencjału, który kryją w sobie te niezagospodarowane jeszcze w pełni obszary.