POLACY INWESTUJĄ W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE
Krajowi inwestorzy coraz odważniej lokują środki w nieruchomościach komercyjnych – od biurowców po parki handlowe i magazyny. Brak systemowych rozwiązań w postaci REIT-ów nie zatrzymał tego trendu. Rodzimy kapitał wypracował własne modele inwestowania, oparte na bezpośrednich zakupach, spółkach celowych i strukturach off-market.
Systematycznie rośnie udział polskiego kapitału w strukturze inwestycyjnej na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych. Rodzime firmy stają się jedną z najaktywniejszych grup inwestorów. Jeszcze trzy lata temu polscy inwestorzy koncentrowali się głównie na starszych obiektach typu value-add, oferujących potencjał do optymalizacji dochodu, przebudowy, zmiany funkcji, i nabywali nieruchomości do wykorzystania na potrzeby własnej działalności. W ostatnim roku mogliśmy już obserwować wyraźny wzrost aktywności polskiego kapitału w segmencie aktywów prime.
Co warto podkreślić, rosnąca rola kapitału krajowego obejmuje zarówno inwestorów profesjonalnych, jak i coraz szerszą grupę inwestorów prywatnych. Wprawdzie w Polsce nadal brakuje systemowego rozwiązania, które pozwalałoby szerokiemu gronu inwestorów uczestniczyć w rynku biur, magazynów, parków handlowych czy PRS w prostej, powszechnej formule zbliżonej do zachodnich REIT-ów, nie oznacza to jednak, że polski kapitał prywatny pozostaje poza tym rynkiem. Wręcz przeciwnie – jego udział też wyraźnie wzrasta.
Co drugie biuro kupili Polacy
W minionym roku polski kapitał odpowiadał za około 30 proc. wartości wolumenu transakcji w sektorze biurowym oraz za połowę liczby zarejestrowanych akwizycji. Liczby pokazują, że największym zainteresowaniem polskich inwestorów cieszą się obecnie nieruchomości biurowe zlokalizowane w Warszawie, a także w największych centrach regionalnych, jak Wrocław czy Kraków.
W tym obszarze czynnie działa między innymi spółka Syrena Real Estate, która kupuje ekskluzywne budynki biurowe w Warszawie, z kolei firma Sando Office niedawno nabyła od Echo Investment budynek Brain Park B klasy A w Krakowie. Zapłaciła 40,3 mln euro. Potwierdzeniem aktywnego działania w kwestii przejmowania własności przez kapitał polski jest też przypadek biurowca Mennica Legacy Tower, położonego u zbiegu ulic Żelaznej i Prostej w Warszawie. Na mocy zawartego porozumienia doszło do unormowania sytuacji właścicielskiej w projekcie, dzięki czemu obligatariusze indywidualni otrzymali realną szansę spłaty obligacji wyemitowanych przez Grupę GGH PF3 – dotychczasowego drugiego akcjonariusza.
Aktywni też w handlu i usługach
Polscy inwestorzy lokują kapitał również w sektorze retail. Nabywają przede wszystkim parki handlowe i obiekty convenience oraz nieruchomości logistyczno-magazynowe. Wchodzą w strukturywłasnościowe także poprzez tworzenie spółek celowych, jak firma AtlasWard Polska, która negocjuje z Ghelamco w kwestii wspólnej realizacjitrzech dużych projektów w Polsce,w tym inwestycji Warszawa Gdańskaw rejonie Dworca Gdańskiego. Ma tupowstać nowy dworzec kolejowy oraz zespół czterech wielofunkcyjnych budynków komercyjnych o łącznej powierzchni około 100 tys. mkw.
Zarówno w segmencie handlowym, jak i logistyczno-magazynowym podmioty krajowe odpowiadają już za kilkunastoprocentowy udział w rynku. Najczęściej są to jednak aktywa z potencjałem konwersji lub nieruchomości wymagające aktywnego zarządzania, modernizacji i zmian prowadzących do wzrostu wartości.
Od 2 proc. do 30 proc. w 4 lata
Skala rozwoju aktywności polskich inwestorów w ostatnim czasie jest znacząca. Jeszcze cztery lata temu odpowiadali za około 2 proc. wartości wolumenu transakcyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W 2024 r. udział ten wzrósł do około 9 proc., by w minionym roku osiągnąć już poziom niemal 20 proc. zaangażowania w zakresie dużych transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych.
Ogółem – z uwzględnieniem wszystkich kontraktów zawartych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce – według naszych analiz (zawartych w raporcie pt. „Jak inwestować kapitał w nieruchomości komercyjne?”) w 2025 r. polski kapitał odpowiadał za ponad 30 proc. wartości inwestycji. Pod względem liczby transakcji udział krajowych podmiotów sięgał natomiast około 34 proc.
Inwestują selektywnie i elastycznie
Polscy inwestorzy rzadko w bezpośredni sposób konkurują z największymi funduszami międzynarodowymi o najdroższe aktywa typu core. Na ogół działają bowiem bardziej selektywnie i elastycznie, a także szybciej niż zagraniczne instytucje.
Warto też podkreślić, że rodzimy kapitał korzysta z przewag, których duże fundusze zagraniczne zwykle nie mają. Zna lokalne miasta, rozumie najemców, szybciej ocenia ryzyko administracyjne, techniczne czy planistyczne i potrafi podejmować decyzje na podstawie mniej oczywistych scenariuszy. To szczególnie ważne przy nieruchomościach wymagających aktywnego zarządzania, rewitalizacji, zmiany funkcji albo pracy z lokalnym najemcą.
Inwestorzy prywatni, przedsiębiorcy, family offices oraz fundacje rodzinne koncentrują się przy tym głównie na małych i średnich aktywach, a inwestują własne środki, najczęściej w przedziale od kilku do kilkudziesięciu milionów euro. Jednocześnie aktywnie korzystają z łatwo dostępnego finansowania bankowego, oferowanego obecnie na korzystnych warunkach.
Część transakcji realizowana jest poza publicznym rynkiem ofertowym, w formule off-market. Inwestorzy nie ograniczają się przy tym do zakupu stabilnego dochodu czynszowego. Poszukiwane są aktywa, w których można poprawić strukturę najmu, zmienić funkcję obiektu, podnieść standard techniczny, zoptymalizować koszty operacyjne lub przygotować nieruchomość do refinansowania bądź odsprzedaży.
Polski model inwestowania
W Polsce nadal brakuje powszechnego instrumentu, który umożliwiałby szerokiemu gronu zainteresowanych udział w rynku nieruchomości komercyjnych w formule zbliżonej do zachodnich REIT-ów. Polski kapitał działa więc bardziej przedsiębiorczo niż instytucjonalnie. Nie czeka na REIT-y, tylko buduje własne struktury inwestowania.
W jaki sposób? Łączy kapitał prywatny, finansowanie bankowe, spółki celowe, doradztwo transakcyjne, due diligence i dostęp do transakcji off-market. To już nie jest rynek wyłącznie dla globalnych funduszy. Coraz częściej jest to rynek dla polskich przedsiębiorców, fundacji rodzinnych i inwestorów prywatnych, którzy traktują nieruchomości komercyjne jako narzędzie ochrony majątku, dywersyfikacji i budowania długoterminowego dochodu.
Po co w Polsce REIT-y
REIT-y dają dostęp do inwestowania w sektorze nieruchomości komercyjnych bez konieczności zakupu całego obiektu. Pozwalają uzyskiwać dochód pasywny (dywidendy z czynszów), atrakcyjny w porównaniu z lokatami czy obligacjami o niskich realnych stopach po inflacji. Ponadto tworzą możliwość dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, szczególnie dla osób poszukujących regularnych wpływów, a nie typowego wzrostu kapitału. Przy tym odznaczają się wysoką transparentnością i zapewniają większą płynność niż własność nieruchomości. Ponadto rozwiązanie takie pozwoliłoby zatrzymać kapitał w kraju – obecnie duża część zysków z najmu nieruchomości komercyjnych trafia do zagranicznych funduszy.
Dywagacje o polskich REIT-ach trwają od kilku lat. Analizy sugerują, że krajowi inwestorzy indywidualni dysponują znaczącym potencjałem kapitałowym, obejmującym około 20 mld zł, który mógłby trafić do sektora nieruchomości, o ile nowy instrument inwestycyjny zostałby atrakcyjnie skonstruowany i dobrze wprowadzony na rynek. Do decydujących elementów należałyby też preferencyjne opodatkowanie, wymagania dotyczące minimalnej dywidendy, a także struktura długu.
Ten trend będzie się rozwijał
Wszystko wskazuje na to, że umacnianie się pozycji polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych to początek trendu. Choć udział krajowych inwestorów w Polsce pozostaje nadal niższy niż w Czechach czy na Węgrzech, skala wzrostu aktywności jest wyraźna. Profesjonalny polski kapitał aktywnie inwestuje w nieruchomości komercyjne, wykorzystując bardziej bezpośrednie i elastyczne struktury działania niż wielu inwestorów zagranicznych. A jeżeli powstanie polski model REIT-ów, pozwoli poszerzyć dostęp do rynku mniejszym inwestorom.
