METROPOLIE PRZYSZŁOŚCI ŁÓDŹ

Spektakularne rewitalizacje, silna społeczność i nowa era inwestycji – trendy na łódzkim rynku nieruchomości komercyjnych

Od miasteczka założonego przez Władysława Jagiełłę, przez europejską stolicę przemysłu tekstylnego i miasto zmagające się z trudami transformacji lat 90. XX wieku – do nowoczesnego centrum biznesu, gospodarki i kultury, przyciągającego inwestorów z całego świata. Łódź przeszła długą drogę. Jakie czynniki wpłynęły na dynamiczny rozwój miasta oraz jakie trendy kształtować będą przyszłość lokalnego rynku nieruchomości?

Łódź to miasto o unikatowym charakterze, gdzie 600-letnia historia spotyka się z nowoczesnością. Najbardziej dynamiczny okres rozwoju przypadł na XIX wiek, gdy w ciągu zaledwie 50 lat z niewielkiego osiedla Łódź zmieniła się w pulsujący życiem ośrodek przemysłowy z niemal 800-tysięczną populacją. Przez długi czas była jednym z najbogatszych miast w Europie, a jej siłą napędową był przemysł tekstylny. Monokultura gospodarcza miała jednak swoje konsekwencje w momencie upadku Bloku Wschodniego w latach 90. XX wieku – miasto doświadczyło głębokiej recesji. Jednak w ostatnich latach Łódź przeżywa kolejny rozkwit. Dzięki inwestycjom w infrastrukturę, komunikację, rynek mieszkaniowy i biurowy, a także docenianym na całym świecie rewitalizacjom historycznych obszarów miasto staje się coraz bardziej atrakcyjne nie tylko dla mieszkańców, ale także dla inwestorów i turystów.

Komunikacyjne serce Polski – rozwój infrastruktury
Centralne położenie w sercu Polski sprawia, że Łódź jest ważnym węzłem komunikacyjnym, łącząc wiele tras przelotowych. W odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie miasto aktywnie rozwija infrastrukturę. Priorytetem dla władz miejskich są nie tylko inwestycje drogowe, ale i kolejowe. Jednym z najbardziej prestiżowych przedsięwzięć jest budowa podziemnego tunelu pod Dworcem Fabrycznym, który przekształci go w nowoczesny węzeł przelotowy. Dworzec będzie w stanie obsłużyć nie tylko krajowy, ale również międzynarodowy ruch pasażerski i towarowy. Inwestycja zapewni jeszcze szybsze i wygodniejsze połączenia z innymi częściami kraju oraz Europą.

Od kamienic po nowoczesne inwestycje – rynek mieszkaniowy
Łódź przeżywa prawdziwy renesans w dostosowywaniu historycznej tkanki urbanistycznej do wymagań mieszkańców. Według danych rynekpierwotny.pl w mieście powstaje obecnie niemal 100 inwestycji mieszkaniowych, oferujących łącznie ponad 4 tys. nowych mieszkań. Na rozwój rynku mieszkaniowego wpływają także zmieniające się plany inwestycyjne deweloperów. Tradycyjne projekty biurowo-hotelowe, takie jak planowane przez Ghelamco Nowe Soho, ustępują miejsca inwestycjom mieszkaniowym. Na podobny krok zdecydowało się HB Reavis, które sprzedało firmie Murapol teren przy ul. Targowej z przeznaczeniem na budynki wielorodzinne. Jednym z interesujących trendów na rynku nieruchomości w Łodzi jest też rewitalizacja historycznych obiektów. Miasto jest właścicielem aż 1600 kamienic, a zainicjowany w 2011 roku i realizowany przez lata z sukcesem miejski program „MiaSTO Kamienic”, który pierwotnie zakładał odnowienie 100 kamienic, przekształcił się w bardziej kompleksowe działania obejmujące całe kwartały ulic. Rewitalizacja nie skupia się jedynie na odnowie fasad, ale także na wymianie kluczowej infrastruktury i przekształceniu przestrzeni wewnątrz budynków. Kolejnym przykładem inwestycji miasta w nieruchomości mieszkalne jest program renowacji domów wielorodzinnych zlokalizowanych na ulicy Przędzalnianej. Te charakterystyczne budynki, nazywane famułami, były niegdyś częścią kompleksu Scheiblera i Grohmana – wielkiej fabryki tekstylnej z przełomu XIX i XX wieku. Większość z nich, wzniesiona z charakterystycznej czerwonej cegły, stanowi dziedzictwo architektoniczne i kulturowe miasta. Dzięki staraniom władz te zabytkowe obiekty przywracane są do pierwotnej świetności. Co ciekawe, partery niektórych z nich zostały zaadaptowane na przestrzenie dla rzemieślników i artystów, którzy otrzymują preferencyjne warunków najmu.

Polskie centrum logistyki – rynek magazynowy
Łódź, dzięki swojemu centralnemu położeniu i bliskości stolicy, jest logistycznym centrum oraz magnesem dla inwestycji w sektorze nieruchomości magazynowych. Przyczyniło się do tego otwarcie drogi S14, dzięki której Łódź może się poszczycić pierwszym w Polsce pełnym ringiem autostradowym. Rozbudowane połączenia komunikacyjne czynią miasto niezwykle atrakcyjnym miejscem dla branży logistycznej. Jednak inwestorów w tym segmencie przyciąga nie tylko infrastruktura drogowa. Pandemia COVID-19 wpłynęła na wzrost roli magazynów w łańcuchu dostaw i znacznie przyspieszyła rozwój tego sektora w Łodzi. Wyraźna jeszcze kilka lat temu nadpodaż w tym sektorze zmieniła się w stale rosnący popyt, szczególnie na powierzchnie magazynowe mniejszej i średniej wielkości. W obliczu tych tendencji Łódź umacnia swoją pozycję jako logistyczny hub, przyciągając inwestycje dużych deweloperów magazynowo-przemysłowych i odpowiadając na rosnące potrzeby rynku.

Wyzwania, nowe projekty i optymistyczne perspektywy – rynek biurowy
Pandemia COVID-19 wywarła znaczący wpływ na wiele sektorów gospodarki na całym świecie, a rynek nieruchomości biurowych był jednym z tych, które ucierpiały najmocniej. Nie ominęło to także Łodzi, gdzie obecnie obserwujemy nadpodaż powierzchni biurowych (wskaźnik pustostanów sięga 22%). Biorąc pod uwagę całkowitą podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Łodzi, wynoszącą ponad 636 tys. mkw., oznacza to, że około 150 tys. mkw. czeka na najemców. Na wynik ten wpływa także utrzymujący się trend podnajmów – część firm korzystających z hybrydowego modelu pracy stara się zoptymalizować zajmowaną powierzchnię oraz koszty utrzymania biura, podnajmując jego część innym podmiotom. Niewykluczone, że w niedługim czasie statystyki niewynajętej powierzchni zmienią się w wyniku niewielkiej podaży biur trafiających na rynek. W całym 2023 roku w Łodzi do użytku oddana została tylko jedna inwestycja biurowa – Fuzja J, oferująca 11,9 tys. mkw. przestrzeni. Projekt został zrealizowany przez renomowanego dewelopera Echo Investment. Jednakże, choć nowa podaż powierzchni biurowej w 2023 roku była niewielka, a wiele planowanych projektów zostało wstrzymanych lub przekształconych na mieszkania, w 2023 nie brakowało transakcji, które pozwalają z optymizmem patrzeć w przyszłość. Firma Alorica zdecydowała się na wynajem aż 5 tys. mkw. w nowoczesnym budynku React. W tym samym obiekcie, na powierzchni 3,3 tys. mkw., swoją siedzibę ulokował bank Pekao SA. Z kolei Harman Connected Services przedłużyło umowę na nieco ponad 3,8 tys. mkw. w Ogrodowa 8 Office. Na nową przestrzeń postawiła także firma TomTom, która wynajęła 2,6 tys. mkw. w budynku B w kompleksie biurowym Brama Miasta I, oraz City Bank Handlowy, który wprowadził się do Textorial Park, gdzie zajął prawie 2,6 tys. mkw. UPS z kolei pozostał w inwestycji University Business Park A, odnawiając umowę na ponad 2,6 tys. mkw.

Co ciekawe, pomimo widocznej w statystykach nadpodaży firmy poszukujące najnowocześniejszych przestrzeni biurowych wciąż mogą mieć trudność ze znalezieniem powierzchni dopasowanej do swoich potrzeb. Niska podaż nowej przestrzeni nie daje bowiem wielu możliwości wyboru. Dlatego będące aktualnie w trakcie realizacji inwestycje pozwalają twierdzić, że łódzki rynek biurowy najsłabszy moment ma już za sobą. Do 2026 roku planowane jest oddanie kolejnych niemal 30 tys. mkw. biur. Wśród najbardziej oczekiwanych projektów znajduje się Fern z około 7,3 tys. mkw. powierzchni użytkowej, której oddanie przewidziane jest na IV kwartał 2025 roku. Budynek ten oferować będzie nie tylko przestrzenie biurowe, ale również handlowo-usługowe oraz sześciokondygnacyjny garaż dla 226 pojazdów. Kolejnym obiecującym projektem jest Magazyn Bawełny realizowany przez lokalnych inwestorów. To około 8,5 tys. mkw. powierzchni biurowej, która na rynek ma trafić w III lub IV kwartale 2025 roku.

Renesans terenów pofrabrycznych – rewitalizacja obiektów mixed-use
Za sprawą dziedzictwa przemysłowego Łódź przez wiele lat była stolicą imponujących założeń urbanistycznych. Tereny fabryczne nie były jedynie miejscem pracy. Tworzyły one minimiasta, gdzie obok fabryk tekstylnych powstawały mieszkania dla pracowników, szkoły, szpitale, straże pożarne czy sklepy. Dlatego korzeni współczesnych projektów typu mixed-use, w których funkcje mieszkalne, biurowe i handlowe splatają się ze sobą, szukać można właśnie w dawnej Łodzi.

Deweloperzy coraz częściej dostrzegają potencjał terenów pofabrycznych, podejmując wyzwanie rewitalizacji obiektów znajdujących się pod ochroną konserwatora zabytków. Najlepszym przykładem tego trendu jest łódzka Manufaktura, która od lat uważana jest za jedno z najlepszych centrów handlowych nie tylko w Polsce, ale i w Europie. Wśród realizacji wyróżnia się także Monopolis, dawna fabryka wódki, która została przekształcona w kompleks mixed-use z dominującą funkcją biurową. Na targach MIPIM to właśnie ten projekt zdobył międzynarodową nagrodę jako najlepsza rewitalizacja na świecie.

Realizacje wielofunkcyjne w historycznych obiektach w Łodzi ewoluują. Przykładem jest tutaj Off Piotrkowska Center, gdzie rewitalizacja zainicjowana w sposób oddolny i organiczny cały czas trwa. Podobnie Magazyn Bawełny, położony w bliskim sąsiedztwie Manufaktury, dzięki swojej unikatowej lokalizacji przy powstającej stacji kolejowej Łódź Polesie ma szansę stać się kolejnym kultowym projektem na mapie historycznych obiektów mixed-use.

Ekologia na pierwszym planie – ESG na łódzkim
rynku nieruchomości komercyjnych
Łódź rozwija się w sposób zrównoważony. Jednym z zauważalnych trendów w obszarze nieruchomości komercyjnych jest coraz częstsza relokacja najemców do nowszych, bardziej ekologicznych budynków, spełniających standardy ESG. Dla korporacji i firm zagranicznych, stanowiących ważną grupę najemców, przy wyborze siedziby kwestie ESG są jednym z priorytetów.

Deweloperzy dostrzegają te potrzeby, dlatego tworząc czy rewitalizując obiekty, dbają, by charakteryzowały się one zaawansowanymi parametrami ekologicznymi. Przykładem może być tutaj Magazyn Bawełny – najwyżej oceniony w BREEAM projekt przebudowy/rewitalizacji budynku w Europie Środkowo-Wschodniej oraz jedyny w Łodzi projekt z certyfikatem BREEAM New Construction na poziomie „Outstanding”. Obiekt zajmuje także drugie miejsce w Polsce wśród najwyżej ocenionych dotychczas projektów budynku w certyfikacji BREEAM Interim: Design Stage z niezwykle wysokim wynikiem 92,4%. Certyfikacja projektu Magazynu Bawełny była prowadzona przez międzynarodową firmę doradczą Colliers, oficjalnego asesora BREEAM. Interesującym przykładem inwestycji powstającej w zgodzie z założeniami zrównoważonego rozwoju jest też kompleks przy ul. Ogrodowej 24. Historyczn famuły przechodzą tam gruntowną przebudowę, by pełnić funkcje mieszkaniowe, biurowe i usługowe w przyjaznym dla środowiska kompleksie. Również Ratusz podejmuje ważne aktywności w obszarze ESG. Masowe programy nasadzeń drzew, inicjatywy takie jak ThinkLodz czy realizacja instalacji fotowoltaicznych w budynkach użyteczności publicznej – to tylko niektóre z działań, które wpisują się w wizję nowoczesnego i ekologicznego miasta.

Przemysłowa przeszłość spotyka nowoczesną turystykę
Łódź, historycznie kojarzona z przemysłem tekstylnym, dynamicznie ewoluuje i odświeża swoją tożsamość, stając się atrakcyjnym punktem na mapie turystycznej Polski. Z każdym rokiem rośnie liczba inwestycji, które przyciągają odwiedzających zarówno z kraju, jak i z zagranicy. Na tle innych miejsc w Polsce swoją skalą i wszechstronnością wyróżnia się szczególnie Atlas Arena. Należąca do kompleksu czterech obiektów, wraz ze stadionem ŁKS-u, mniejszą areną sportową oraz Aquaparkiem Fala, przyciąga miłośników różnych dyscyplin sportowych, wydarzeń kulturalnych i koncertów. Z kolei EC1, czyli Łódzkie Centrum Nauki, stanowi doskonały przykład, jak przestrzenie przemysłowe mogą zyskać drugie życie. Dawna elektrociepłownia teraz jest miejscem nauki i rozrywki z nowoczesnym planetarium. Swoją różnorodnością zaskakuje natomiast łódzka Manufaktura. Oprócz sklepów odwiedzający znajdą tam hotele, muzea, kręgielnię, basen, teatr oraz kina. Kolejnym punktem na mapie Łodzi, który przyciąga turystów urokiem i historią, jest dzielnica Księży Młyn z historycznymi domami familijnymi. Natomiast nowe inwestycje, takie jak tunel podmiejski i rozbudowa komunikacji kolejowej, usprawnią dostęp do miasta i poruszanie się w ramach jego granic, co również będzie miało wpływ na dalszy rozwój
turystyki.

Dalszy potencjał inwestycyjny i rozwojowy
Również z perspektywy inwestora Łódź oferuje wiele korzyści i duży potencjał wzrostu. Grupy inwestorów zagranicznych, m.in. z Holandii, zwracają uwagę na atrakcyjne ceny nieruchomości przy zachowaniu wysokiego standardu życia i duży potencjał zysków w przyszłości. Poza lokalizacją atutem miasta jest demografia i edukacja. W Łodzi kształci się wiele młodych talentów, które po studiach mają możliwość znalezienia wysokiej jakości zatrudnienia. Wśród dominujących sektorów gospodarczych wyróżniają się przede wszystkim przemysł AGD, z gigantami takimi jak Whirlpool czy grupa Bosch Siemens, sektor nowoczesnych usług dla biznesu, gdzie zatrudnienie sięga ok. 30 tysięcy osób, sektor fintechowy oraz centra R&D. Co ważne, również przemysł tekstylny, mimo konieczności poważnej transformacji, nadal odgrywa ważną rolę w gospodarce regionu.

Bliskość stolicy, kiedyś stanowiącej konkurencję w walce o talenty, dziś przynosi miastu długofalowe korzyści, gdyż Łódź staje się atrakcyjnym miejscem dla biznesu, zwłaszcza w zakresie Centrów Usług Wspólnych (SSC/BPO). Kluczem do sukcesu jest dalsze umiejętne pozycjonowanie Łodzi jako miasta komplementarnego do Warszawy, wykorzystujące atuty obu metropolii oraz nisze trudne do wypełnienia w stolicy.

Archiwum: UM Łodzi