BIM DLA INWESTORÓW

Z Szymonem Wojciechowskim, Prezesem Zarządu APA Wojciechowski Architekci, rozmawia Przemysław Nogaj, AEC Territory Sales Executive, Autodesk. Wywiad został przeprowadzony w ramach kampanii BIM dla Inwestorów, realizowanej przez Autodesk.

Przemysław Nogaj: Zacznijmy od początku – inwestor szuka firmy do współpracy. Dlaczego będzie dla niego lepiej, jeśli wybierze firmę prowadzącą projekty w BIM-ie? Jakie korzyści może osiągnąć inwestor, jeżeli projekt zostanie zrealizowany w BIM-ie?

Szymon Wojciechowski: Inwestor powinien chcieć otrzymywać projekty w BIM-ie dlatego, że jakość tych opracowań jest z reguły lepsza i zawiera więcej informacji niezbędnych do precyzyjniejszego wycenienia i zbudowania takiego obiektu. A do tego trzeba być dobrze przygotowanym, co nie jest tak oczywistą kwestią na polskim rynku.

P.N.: Jak trzeba być przygotowanym?

SZ.W.: Opracowując taką dokumentację w BIMi-e, tworzymy wirtualny model budynku zawierający naprawdę wiele informacji, które są tylko w minimalnym stopniu przedstawione na rysunkach. Są to informacje, które można wydobyć z modelu, takie jak rozmaite zestawienia czy wyliczenia, np. ilości zastosowanych materiałów. Inwestor powinien wiedzieć o tym, których danych będzie potrzebował, bo jego wybór jest związany z planami inwestora dotyczącymi budynku, czyli z tym, czy ma zamiar go sprzedać, czy też użytkować.

P.N.: Jak często zdarza się, że inwestor zna BIM, wie czym on jest i oczekuje realizacji projektu w tej metodologii?

SZ.W.: Mamy do czynienia z dwiema przeciwstawnymi sytuacjami. Są inwestorzy, którzy twierdzą, że BIM jest naszą wewnętrzną sprawą. Taki inwestor mówi: „Budowa bezkolizyjna jest waszym obowiązkiem”, a więc jest mu obojętne, jakie rozwiązanie pozwoli przeszkody usunąć. Takie podejście świadczy o nieprzygotowaniu do przyjęcia BIM-u i wyciągnięcia z niego korzyści.

Drugim, często spotykanym, podejściem jest takie, że inwestor coś słyszał o BIM-ie albo centrala z Zachodu kazała przygotować mu projekt w BIM-ie. Taki inwestor mówi: „Będziemy chcieli projekt w BIM-ie, ale nic o tym nie wiemy”. Zatrudnia więc młodych ludzi biegłych w posługiwaniu się komputerami, ale niestety bez doświadczenia inżynierskiego. I ci młodzi ludzie chodzą na szkolenia, na których ktoś im opowiada ile można z BIM-u wyciągnąć i po ich ukończeniu stawiają projektantom wysokie wymagania, które według nich ten model powinien spełniać. Ale potem z tego nie korzystają.

P.N.: Co powinien wiedzieć inwestor nt. BIM-u?

SZ.W.: Inwestor powinien wiedzieć o co chodzi w BIM-ie, a więc jakie są potencjalne korzyści – nie tylko dla architekta, ale również dla niego. Powinien znać praktyczne ograniczenia tego systemu w postaci wielkości plików czy liczby detali (Level of Detail). Jeśli wcześniej nie pracowało się z takim inwestorem, należy przekonać go do wybrania drogi pośredniej.

P.N.: Wyobraźmy sobie taką sytuację. Odbywa się przetarg, idzie Pan do klienta z modelem BIM, a konkurencja modelu nie ma. Co mogą Państwo zaoferować inwestorom w związku
z tym, że korzystają z BIM-u?

SZ.W.: Gra toczy się nie tylko o to, czy moja konkurencja będzie czy nie będzie miała BIM. Chodzi o to, aby nauczyć inwestora odróżniać sytuację, kiedy ten BIM jest najpierw rozrysowywany na kartce, a potem ktoś go tylko przenosi na komputer. Tu chodzi o głębokie myślenie BIM-owskie. Często czuję się bezradny, gdy inwestor mówi, że konkurencja również korzysta z BIM-u. Obecnie prawie wszyscy posługują się jakimiś derywatami modeli BIM-owskich. Kilka lat temu spotykaliśmy się z opinią typu „rysujcie sobie jak chcecie”. Dzisiaj każdy chce BIM, ale zdarza się, że wymagania dotyczące modelu są ogromnie wyśrubowane. Niektórzy potrafią wymagać w LoD (Level of Detail) rozpisania i rozrysowania 600 guzików lub wyznaczenia grubości galwanizowania zawiasów w drzwiach.

P.N.: Jak w takim razie przekonać inwestora do swojego projektu BIM?

SZ.W.: My przyprowadzamy klienta przed ekran monitora i pokazujemy jak całość funkcjonuje. Wizualna demonstracja konkretnego budynku z reguły bardzo pomaga, szczególnie jeśli jest on znany inwestorowi, przykładowo wybudowany przez dużą znaną inwestorowi firmę lub w sytuacji, gdy klient zna rezultat pracy. Czy jest to dobra metoda? Na pewno jest skuteczna, ponieważ naprawdę działa. Prezentacja wizualizacji daje znacznie lepszy efekt niż demonstracja pod kątem wyciągania informacji z modelu.

P.N.: Ile procent projektów jest prowadzonych w BIM-ie w Państwa firmie?

SZ.W.: Od 8 lat wszystkie projekty są prowadzone w BIM-ie. Ludzie niechętnie wracają do starych rozwiązań, a pracę w BIM-ie wymusza rynek. Inwestorzy mają czasami lepsze, a czasami gorsze uzasadnienie dla BIM-u, ale każdy z nich chce taki model mieć.

P.N.: Jak często inwestorzy oczekują modelu BIM? Czy kryterium realizacji projektu w BIM-ie jest już standardem?

SZ.W.: Tak, jeżeli jest to realizacja projektu architektonicznego. Jeśli jest to tylko budowa, to już nie.

P.N.: Jaka jest wartość modelu dla inwestycji i inwestora?

SZ.W.: Są wykonawcy, którzy po otrzymaniu rysunku AutoCAD, budują swoje modele Revitowe we własnym zakresie do kosztorysowania i usuwania kolizji. Jest ich mniejszość, ale 20–30% firm tak robi. Jest „ciąg na bramkę” wśród mniejszych firm budowlanych, które jednak nie wiedzą gdzie ta bramka się znajduje. Ale BIM stał się ważnym hasłem.

Na etapie realizacji model przydaje się do wielu różnych spraw: można dokładniej oszacować materiały do kosztorysowania, sprawniej wprowadzać zmiany, szybciej przygotowywać projekty warsztatowe, a także jest możliwa koordynacja z harmonogramami i organizacja budowy na tej podstawie. Łatwiej jest również przygotować dokumentację powykonawczą, którą następnie przekazuje się inwestorowi.

P.N.: Jakie inne korzyści, poza finansowymi, mogą odnieść inwestorzy, korzystający z BIM-u?
W jakim celu mają inwestować w BIM?

SZ.W.: Model BIM jest świetnym punktem wyjścia do kolejnych przebudów. Inwestor może sprawniej przekazać model kolejnemu projektantowi. Na podstawie modeli BIM-owskich powstają modele do eksploatacji budynku, do systemów instalacyjnych oraz do systemów sterowania. Korzysta z tego zarządca budynku, który staje przed nie lada wyzwaniem bez prawidłowej dokumentacji. BIM w takiej sytuacji to platforma startowa do tworzenia systemów eksploatacyjnych. BIM przechodzi w EMS (Exploitation Management System).

P.N.: Jeśli weźmiemy pod uwagę cały proces realizacji inwestycji oraz wszystkie zaangażowane strony, to dla kogo BIM ma największe znaczenie?

SZ.W.: Wszyscy tak naprawdę powinni być zainteresowani. To ma sens, jeżeli wszyscy będą zainteresowani. Inwestorzy uzmysłowią sobie stopień bezpośrednich korzyści w momencie wchodzenia w przebudowy budynku. Dla deweloperów i zarządzających obiektami korzyści są oczywiste, ponieważ oni uczestniczą w całym procesie. To są jednak dwie odrębne grupy. Deweloper, który jest aktywny w procesie budowy, powinien zrozumieć proces BIM, żeby kontrolować to, co mu mówi wykonawca. Z kolei inwestorzy, wynajmujący powierzchnię i zarządzający budynkami, będą wymagali dokumentacji BIM-owskiej, ponieważ potrzebują jej jako bazy do platformy zarządzania obiektem i do planowania zmian.

Zdjęcia archiwum APA Wojciechowski Architekci