JAK (U)ROSNĄ NAJWIĘKSZE RYNKI MIEJSKIE W POLSCE

Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań i Gdańsk notują łącznie ponad 2000 aktywnych inwestycji. Należą do nich zarówno projekty mieszkaniowe, wielofunkcyjne dzielnice, jak i istotne przedsięwzięcia w zakresie infrastruktury transportowej, zdrowotnej oraz edukacyjnej. Dominują projekty w fazie projektowania, co świadczy o dużej liczbie inwestycji planowanych i przygotowywanych do realizacji w średnim i długim terminie.

Na podstawie bazy danych platformy Kompas Inwestycji, agregującej informacje o projektach budowlanych z całej Polski, analizujemy 6 największych rynków miejskich w trzech głównych sektorach: mieszkaniowym, komercyjnym i projektów użyteczności publicznej, a także jako ostatnim – infrastrukturalnym. Zestawienie obejmuje inwestycje na wszystkich etapach przygotowania i realizacji, w tym projekty w fazie koncepcyjnej, przeznaczone do realizacji od I kw. 2026 r.

Warszawa
W sektorze mieszkaniowym w stolicy rejestrujemy 497 inwestycji. Na etapach związanych z wyborem generalnego wykonawcy znajdują się 43 projekty, w fazie wizji – 113, zapowiedzi – 5, natomiast w projektowaniu – 270. Jednym z największych przedsięwzięć na etapie wizji jest budowa osiedla trzynastu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z budynkiem szkoły podstawowej przy ul. Kupieckiej w dzielnicy Białołęka m.st. Warszawy. Inwestorem jest Robyg, a szacunkowa wartość inwestycji wynosi 800 mln zł.

Zielone światło otrzymał projekt F.S.O. Park, pierwsza faza inwestycji przygotowywanej przez Okam na terenach dawnej Fabryki Samochodów Osobowych. Docelowo powstanie tam ponad 62 ha nowej, wielofunkcyjnej dzielnicy z około 12 tys. mieszkań oraz 20 ha terenów zielonych, zaprojektowanych przez pracownie WXCA i SAWAWA. W ramach pierwszego etapu powstanie około 2050 mieszkań w 23 budynkach, przeznaczonych dla blisko 4600 mieszkańców. Projekt przewiduje także ponad 60 lokali handlowo-usługowych oraz 6,3 ha zieleni, w tym fragment centralnego parku o powierzchni przekraczającej 2 ha. Realizacja może rozpocząć się pod koniec 2026 r.

W sektorze komercyjnym i projektów użyteczności publicznej w Warszawie rejestrujemy 358 inwestycji. Jednym z największych projektów jest Sala Koncertowa Orkiestry Sinfonia Varsovia. W maju 2025 r. wystartował przetarg na wyczekiwany II etap inwestycji – największą w Polsce salę koncertową, która pomieści 1877 osób. Powstaną także przestrzeń do prób i sala kameralna na 400 osób, jak również powierzchnie magazynowe. Wykonawca ma być wybrany w najbliższych miesiącach.

W stolicy w przygotowaniu jest również kilka znaczących inwestycji służby zdrowia. Na etapach projektowania znajdują się: rozbudowa Centrum Onkologii – Instytutu im. Marii Skłodowskiej-Curie (szacunkowa wartość inwestycji 870 mln zł), rozbudowa Szpitala Bródnowskiego (ok. 400 mln zł), nowy budynek w Międzyleskim Szpitalu Specjalistycznym (ok. 200 mln zł) oraz rozbudowa Szpitala Wolskiego (120 mln zł). Kluczowe inwestycje sportowe obejmują modernizację ośrodków sportowych na Namysłowskiej i Inflanckiej, toru łyżwiarskiego Stegny, a także III etap modernizacji Skry i rozbudowę Areny Ursynów.

W sektorze infrastrukturalnym rejestrujemy 64 inwestycje. Warszawa przygotowuje się do budowy dwóch dużych linii tramwajowych na Gocław i Zieloną Białołękę. Do końca 2030 r. możliwe będzie zbudowanie nowych tras o łącznej długości 10 km. W toku jest realizacja II etapu kolektora Mokotowski Bis, który obejmie nitkę o długości 2,4 km. Nowy kolektor powinien być gotowy do 2028 r. Umowa pomiędzy MPWiK a firmą Inżynieria Rzeszów ma wartość 268 mln zł.

Ponad 700 mln zł w miejskim budżecie na 2026 r. przeznaczono na kontynuację budowy II linii metra. Przygotowania do budowy trasy podziemnej kolei do Ursusa rozpoczną się wiosną, kiedy ogłoszony zostanie przetarg na wykonanie prac przedprojektowych dla przedłużenia linii M2 do Ursusa. W ramach inwestycji powstaną trzy stacje: Ursus Północny, Szamoty i Ursus Niedźwiadek. Otwarcie stacji Karolin, od której odbije linia do Ursusa, planowane jest na przełom 2026 i 2027 r. W wariancie optymistycznym pociągi metra mogłyby dotrzeć do Ursusa w 2033 r.

Warszawa utrzymuje najwyższy w kraju poziom aktywności inwestycyjnej we wszystkich sektorach. Dominują inwestycje mieszkaniowe w fazie projektowania (270 z 497), w segmencie komercyjnym i publicznym inwestycje są zróżnicowane – od kultury po służbę zdrowia i sport – co podkreśla strategiczną rolę Warszawy jako centrum funkcjonalnego i usługowego. Równocześnie rozwój transportu publicznego i infrastruktury (tramwaje, metro, kolektory) zapewnia zrównoważony rozwój przestrzenny.

Kraków
W sektorze mieszkaniowym w stolicy Małopolski rejestrujemy 173 inwestycje. Aż 137 projektów znajduje się na etapie projektowania, 18 w fazie wyboru wykonawcy, a 10 na etapie koncepcyjnym. Pozostałe to wczesne fazy realizacji. Develia planuje jeszcze w tym roku rozpoczęcie budowy osiedla Centralna Vita (ok. 190 mln zł), w ramach którego w 8 budynkach powstanie około 1400 mieszkań. Henniger Investment planuje w 2027 r. rozpoczęcie realizacji osiedla Ogrody Glogera – w pierwszej fazie przewidziano 5 budynków. Kolejne duże, wieloetapowe projekty mieszkaniowe obejmują osiedle Zodiak przy ul. Domagały, Wola Village przy ul. Podłużnej oraz Slow City przy ul. Pękowickiej.

W segmencie niemieszkaniowym zarejestrowano 197 inwestycji, z wyraźną dominacją projektów związanych ze służbą zdrowia (49) oraz edukacją i badaniami (39). Obiekty kultury i rozrywki (25) przeważają nad sportowymi (19). Na rozpoczęcie przetargu czeka nowy kompleks Akademii Muzycznej w Krakowie (ok. 350 mln zł) z salą koncertową na 550 miejsc i setką sal dydaktycznych. Ministerstwo Zdrowia przyznało fundusze na budowę nowego budynku psychiatrii przy ul. prof. Orwid, w sąsiedztwie głównego kampusu Szpitala Uniwersyteckiego w Prokocimiu. Rozbudowa 5 Wojskowego Szpitala Klinicznego przy ul. Wrocławskiej obejmuje nowe skrzydło psychiatryczne i lądowisko dla helikopterów, natomiast SP ZOZ MSWiA w Krakowie zyska nowy obiekt diagnostyczno-zabiegowy.

W sektorze inżynieryjnym zarejestrowano 55 inwestycji, z czego niemal połowa znajduje się w fazie projektowania. Jedną z największych jest budowa elektrociepłowni gazowej opartej na agregatach kogeneracyjnych. Kontrakt o wartości 885,7 mln zł netto realizuje konsorcjum Unibep oraz SBB Energy.
W tym roku planowane jest ogłoszenie przetargu na wykonanie robót budowlanych linii szybkiego tramwaju os. Krowodrza Górka – Azory. StockSzacunkowy całkowity koszt inwestycji wynosi ok. 250 mln zł. Nowa linia tramwajowa o długości około 2,5 km ma być gotowa pod koniec 2028 r. Na 130 mln zł szacowana jest budowa przystanku Szybkiej Kolei Aglomeracyjnej (SKA) Kraków Prądnik Czerwony, który powstanie w północnej części miasta, a prace budowlane ruszą wiosną 2026 r. W planach jest również budowa łącznicy torowiska z ul. Nowosądeckiej w ul. Wielicką.

Kraków utrzymuje zrównoważony rozwój inwestycyjny, z wyraźną koncentracją na projektach mieszkaniowych w fazie projektowania (137 z 173). Dominacja inwestycji zdrowotnych (49) i edukacyjnych (39) w segmencie niemieszkaniowym podkreśla rolę miasta jako regionalnego centrum usług specjalistycznych. Inwestycje infrastrukturalne, w tym linia szybkiego tramwaju, wskazują na równoległy rozwój transportu publicznego, który wspiera rozbudowę mieszkaniową.